Kwestia zarządu nieruchomością wspólną, unormowana jest w dziale IV Kodeksu cywilnego (dalej: k.c.), w szczególności w art. 199 i 201 k.c. Zasadniczo czynności dotyczące zarządzania nieruchomością wymagają zgody współwłaścicieli (art. 200 k.c.). Art. 199 stanowi, że do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. A zgodnie z art. 201 k.c. do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.
„Czynności zwykłego zarządu” oraz „czynności przekraczające zwykły zarząd” nie są definiowane w k.c., ustawodawca oddał tu pole orzecznictwu i doktrynie prawa cywilnego. „Przyjmuje się, że czynnościami zwykłego zarządu są bieżące sprawy związane ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia. Wprawdzie z założenia wszystko to, co się nie mieści w tych granicach, należy do spraw przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością, ale ocena charakteru danej czynności musi być dokonana indywidualnie w odniesieniu do konkretnego stanu faktycznego (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 kwietnia 1966 r., II CR 24/66, LEX nr 5970). Dodać należy, że zmiany następujące w stosunkach społeczno-gospodarczych, a zwłaszcza rozszerzająca się sfera działalności gospodarczej, mają wpływ na rozszerzenie zakresu czynności objętych pojęciem zwykłego zarządu i na jego elastyczne rozumienie.”[1]. Jak z tego wynika, granica między czynnościami zwykłego zarządu i czynnościami go przekraczającymi jest płynna i zależy od szczegółowych okoliczności konkretnej sprawy oraz rodzaju konkretnej czynności prawnej jaka ma zostać podjęta. Jako przykład może posłużyć umowa o zaopatrzenie w wodę.
Umowa o zaopatrzenie w wodę lub odprowadzanie ścieków regulowana jest przez ustawę o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (dalej: u.o.z.z.w.w.). Zgodnie za art. 6 ust. 1 u.o.z.z.w.w. dostarczanie wody lub odprowadzanie ścieków odbywa się na podstawie pisemnej umowy o zaopatrzenie w wodę lub odprowadzanie ścieków zawartej między przedsiębiorstwem wodociągowo-kanalizacyjnym a odbiorcą usług. Taka umowa może być zawarta z osobą, która posiada tytuł prawny do korzystania z nieruchomości, do której ma być dostarczana woda lub z której mają być odprowadzane ścieki, albo z osobą, która korzysta z nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym (art. 6 ust. 4 u.o.z.z.w.w.). Jeżeli nieruchomość jest zabudowana budynkiem wielolokalowym lub budynkami wielolokalowymi, umowa jest zawierana z ich właścicielem lub z zarządcą (art. 6 ust. 5 u.o.z.z.w.w.), a na jego wniosek, przy spełnieniu określonych warunków, może być zawarta także z osobą korzystającą z lokalu wskazaną we wniosku, np. najemcą (art. 6 ust. 5 u.o.z.z.w.w.). Ustawa nie reguluje kwestii współwłasności nieruchomości, więc należy stosować ogólne przepisy kodeksu cywilnego.
Jak zostało wskazane, umowę o dostarczenie wody zawiera się z osobą, która posiada tytuł prawny do korzystania z nieruchomości, a takim tytułem oczywiście będzie własność, którą należy udowodnić, np. aktualnym wypisem z księgi wieczystej lub aktem notarialnym. Czyli umowa ma być zawarta z właścicielem.
Zgodnie z przytoczonymi na wstępie art. 199 i 201 k.c. współwłaściciel może zawierać umowy za zgodą większości współwłaścicieli, w przypadku czynności zwykłego zarządu, oraz za zgodą wszystkich współwłaścicieli w przypadku czynności przekraczających zwykły zarząd. Zgodnie z orzecznictwem dostęp do bieżącej wody stanowi podstawowe medium w budynku mieszkalnym, więc czynność prawna zapewniająca taki dostęp nie może zostać uznana za przekraczająca zwykły zarząd[2]. W przypadku dwójki współwłaścicieli, którym przysługuje równy udział w wysokości ½, niezależnie od tego czy czynność przekracza zwykły zarząd czy nie, będzie konieczna zgoda drugiego współwłaściciela. Gdy zaś współwłaścicieli jest np. trzech, posiadających po ⅓ udziału, to do zawarcia umowy potrzeba będzie zgoda tylko dwóch z nich. Nie oznacza to, że obie osoby muszą fizycznie podpisać umowę. Kodeks cywilny stanowi, że czynności dokonuje się „za zgodą”, czyli tylko jeden współwłaściciel może podpisać umowę z przedsiębiorstwem wodociągowo-kanalizacyjnym, ale musi wykazać zgodę drugiego współwłaściciela. Najczęściej te przedsiębiorstwa maja już przygotowany formularz zgody współwłaściciela na zawarcie umowy, często dostępny na stronie internetowej, ale może to przybrać formę pełnomocnictwa jednego współwłaściciela umocowującego drugiego do zawarcia umowy.
Czynność z zakresu zwykłego zarządu dokonana bez uzyskania zgody jest nieważna. W sytuacji braku konsensusu między współwłaścicielami jeden może wystąpić do sądu o upoważnienie do dokonania określonej czynności lub ściśle określonych spraw (art. 201 k.c.). Nie można na tej drodze domagać się ogólnego upoważnienia do dokonywania wszystkich spraw należących do zwykłego zarządu czy nawet tylko spraw określonych rodzajowo – sądowe upoważnienie dotyczyć będzie wyłącznie konkretnej czynności. Jeżeli udziały nie byłby równe (np. w proporcjach ¾ – ¼), to współwłaściciel posiadający większość może samodzielnie podejmować czynności z zakresu zwykłego zarządu, a współwłaściciel mniejszościowy może temu przeciwdziałać tylko w oparciu o art. 202 k.c., który ma zastosowanie wyłącznie w przypadku dokonania czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną.
Na potrzeby bardziej skrajnych przypadków konfliktu między współwłaścicielami art. 203 k.c. przewiduje możliwość ustanowienia przez sąd zarządu sądowego. Jest to dopuszczalne w trzech przypadkach: 1) gdy nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu, 2) gdy większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu 3) gdy większość krzywdzi mniejszość. Uprawnionym do wystąpienia do sądu z wnioskiem o ustanowienie zarządcy jest każdy ze współwłaścicieli. Konsekwencją ustanowienia zarządcy jest odsunięcie współwłaścicieli od zarządu, który od tej pory wykonuje zarządca. Współwłaściciele mogą korzystać z nieruchomości tylko w taki sposób, który nie przeszkadza w wykonywaniu zarządu. Kodeks nie reguluje dokładnie zakresu uprawnień i obowiązków zarządcy, zależy to od przyczyn uzasadniających interwencję sądu w sprawy zarządu, który twa do momentu, gdy sąd go zniesie z powodu odpadnięcia tych przyczyn.
Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu dokonywana bez uprzedniej zgody wszystkich współwłaścicieli są nieważne bezwzględnie. „Zgoda pozostałych współwłaścicieli może być zastąpiona tylko rozstrzygnięciem sądu wydanym w postępowaniu nieprocesowym na żądanie współwłaścicieli, których udziały wynoszą co najmniej połowę (art. 606-608 Kodeksu postępowania cywilnego.). Przesłanką udzielenia zgody przez sąd na dokonanie czynności jest ustalenie, że cel zamierzonej czynności leży w interesie wszystkich (a nie tylko jednego lub kilku współwłaścicieli)” [3].
Podstawa prawna
– Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 z późn. zm.).
– Ustawa z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 537).
[1] Wyrok SN z 1.06.2017 r., I CSK 657/16, LEX nr 2329040.
[2] Wyrok SA w Krakowie z 13.09.2017 r., I ACa 394/17, LEX nr 2507798.
[3] J. Gudowski, J. Rudnicka, G. Rudnicki, S. Rudnicki [w:] J. Gudowski, J. Rudnicka, G. Rudnicki, S. Rudnicki, Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II. Własność i inne prawa rzeczowe, wyd. II, Warszawa 2016, art. 199, art. 200, art. 201, art. 202, art. 203, art. 204, art. 205.